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房价跌了吗?大数据分析告诉你!

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年05月30日 15:54:07

一眨眼,上半年就这么过去了,神不知鬼不觉,又老了半岁~~~

年初,观观曾夜观星象,掐指算出今年上海楼市是个小年,抱着短空长多的心态,静静地观察着上海二手市场。

半年以来,走势基本符合预期,上海二手房成交量同比去年明显下行。楼市越是低迷,观观越是兴奋,因为抄底的机会又要来了啊!小腿也算勤快,跑遍了大半个上海,踩盘将近100套。交流下来,房东们心态都很好,虽然知道行情一般,但也没有打算要降价的意思。

另一边,观观的小手和大头也没停下来(别想歪~)。这年头人人都玩大数据,观观既懂楼市,又懂IT,迷之自信环绕全身,上半年花费了大量时间,采集了海量二手房数据,今天来给大家讲一讲。

说实在的,现在分析楼市宏观走势的文章很多,但是真正能细化到具体细分市场结构的文章,真不多。既然没人能告诉我,那就自己弄。

我们就开始吧。

1

总体稳中微跌

全上海有2.6万个小区,800万套二手房(很重要的数字,请你们默默记下),观观采集了有充分挂牌(20套及以上)的小区,共计1069个,3.6万套房源。对每个小区取单价中位数,就是小区内最主力挂牌的那套单价,舍弃了容易受到过高或过低挂牌的单价平均数。然后观观把6月底的和3月底的价格进行环比,环比数据较为敏感,更能反映市场走势。

从总体情况来看,1069个小区中,有394个小区环比上涨,427个小区下跌了,248个小区持平。从小区下跌个数来看,价格下跌的小区略占上风,显示市场结构总体处于下行初期阶段。已有不少小区已开始下调挂牌价,但二手市场是复杂的,背后有几十万个脑袋在决策,也有相当于一部分房东看好市场,提高了挂牌价。

这个不要紧,我们只要看数据大方向是开始下跌即可,真正买的时候,弱水三千只取一瓢。对伐。

2

涨跌幅其实很小

仔细查看各小区的涨跌幅,其实会发现 各个小区涨跌波动很小,小区整体跌幅超过5%的只有25个小区,绝大部分小区涨跌幅都在3%左右,说明上下家很僵持。大家慢慢耗着吧。

3

刚需盘没怎么跌

我们按照总价段把房源分成:刚需(400万以下)、刚改(400万到800万)、改善(800万到1200万)、享受(1200万以上)。

可以看出,刚需房源下跌其实很少,只有7%的刚需房源下跌了,就是说100套里你只能碰到7套房源下跌!1200万以上的享受型房源降价的较多,达到13%多。这很正常,因为购买力的总价限制,刚需楼盘作为需求最旺盛的标的资产,每一轮都是涨多跌少的。总价越高,流动性越差,折让的机会也多。

4

微观层面其实有机会

1069个小区里,有941个小区出现小面积的降价房源,小区出现降价房源,但不多,只占到小区整体房源的不到30%。有103个小区出现了大面积降价房源,小区内出现了30%以上的房源降价情况。虽然大部分房东还是很强硬,但是 每个小区里总有那么几个心态不太好的房东...同志们的机会就在这里面。

有238个小区出现有房源下跌超过10%,笋盘机会已经出现!

5

郊区和北上海跌的较多

从各区下跌房源占比来看,宝山、嘉定、闵行、松江下跌房源较多,超过了全市的平均比例。这里面有两方面原因,一个是去年北上海受闸北并入静安影响,涨幅实在凶猛,今年有所回调也正常;另一方面,偏远郊区波动大,总是在每一轮下跌时率先领跌。

青浦跌的少,是因为有大虹桥规划利好的支撑。我前一阵去徐泾踩盘,发现房东们都很牛逼,别说降价,不涨价就不错了,还有传说中成立虹桥新区的段子,都成了涨价的预期...

6

最后是干货

最后会给出所有1069个小区房价观察。图表中绿色代表小区单价环比3月末下跌,红色代表单价环比上涨,黄色底纹是出现大面积(30%以上)降价房源的小区,值得关注。另外给出带看次数、跌价10%以上的套数(重点看)、跌价套数、二季度成交数等数据。

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