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赵焕焱谈酒店投资特点;威海市住宿业532项数据

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2019年02月03日 17:45:16

原标题:赵焕焱谈酒店投资特点;威海市住宿业532项数据

酒店投资ABC。详尽数据包括:五星级;四星级;三星级;二星级;非星级。

经营数据是限额以上(年主营业务收入200万元以上)全体调查;投资数据是500万元以上项目(不包括农户)的全体统计。基础数据根据威海市统计局。

一、赵焕焱谈酒店投资特点

1、不动产投资是资产配置;与投资租赁和装修是两回事

不动产投资回报形成资产,投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛,相当于投资于租赁和装修的中端以下酒店,有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间,酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础,包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

2、酒店的两种亏损:经营亏损和财务亏损

新开业酒店第一年经营亏损是正常的,因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损,经营亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负,财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。

3、酒店的两种平衡点:金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资,开业初期可能还出现入不敷出,净现金流量为负值,但进入正常经营后就能收入大于支出,净现金流量为正值。产生的现金流量现值刚好等于投资成本(资金流入现值总额与资金流出现值总额相等),就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)和财务成本(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)后为零,就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润,盈亏平衡点后出现净利润。

4、酒店投资包括资本金和银行贷款

(1)资本金(投资人的非债务资金)比例:30%以上。

(2)酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上,用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率,以后每年根据银行的利率变动进行调整。

5、贷款利息

酒店借款利息单利只按本金计算利息,其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为:借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息,对尚未支付的利息也要计算应付利息,俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

(3)酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧,其他自有资金。

6、贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值,予以资本化。例如,建造酒店向银行借入借款5亿元,年利率10%,5年到期,每年计息一次,到期一次还本付息,按单利计算,5年的本利和为:5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说,酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益,不能资本化,予以费用化。

二、威海市各类型住宿业2017年平均经营数据(万元)

1、平均每家五星级

年初存货1612

流动资产3603

应收账款188

存货286

固定资产10099

固定资产原值15202

累计折旧91335

本年折旧21

资产总计18402

流动负债2066

应付账款236

非流动负债11148

负债合计13214

所有者权益5189

实收资本5450

集体资本4950

法人资本500

营业收入6292

主营业务收入6255

营业成本2972

主营业务成本2972

税金及附加239

主营业务税金及附加239

销售费用1613

管理费用2468

财务费用7445

营业利润-1744

利润总额-1744

所得税费用2.5

职工薪酬1616

应交增值税98

从业人员263

2、平均每家四星级

年初存货975

流动资产4237

应收账款359

存货967

固定资产4604

固定资产原值7989

累计折旧4544

本年折旧1124

在建工程57

资产总计9508

流动负债5197

应付账款405

非流动负债1023

负债合计6220

所有者权益3288

实收资本1624

国家资本956

法人资本477

个人资本1.54

外商资本189

营业收入5025

主营业务收入5025

营业成本2486

主营业务成本2486

税金及附加55

主营业务税金及附加55

其他业务利润12

销售费用1190

管理费用1369

财务费用16

利息收入11

利息支出-1

资产减值损失1.69

投资收益7.54

营业利润-247

营业外收入7.69

营业外支出11.46

利润总额-173

所得税费用5.62

职工薪酬876

应交增值税61

从业人员177

3、平均每家三星级

年初存货88

流动资产958

应收账款442

存货95

固定资产3326

固定资产原值4107

累计折旧790

本年折旧136

在建工程55

资产总计6862

流动负债2523

应付账款400

非流动负债99

负债合计2622

所有者权益4240

实收资本1148

国家资本495

法人资本578

个人资本75

营业收入2537

主营业务收入2537

营业成本1895

主营业务成本1895

税金及附加57

主营业务税金及附加57

其他业务利润7

销售费用367

管理费用282

财务费用20

利息收入0

利息支出8.75

资产减值损失7.44

营业利润-91

营业外收入88

营业外支出0.13

利润总额-22

所得税费用11

职工薪酬350

应交增值税65

从业人员94

4、平均每家二星级

年初存货32

流动资产332

应收账款57

存货57

固定资产49

固定资产原值331

累计折旧185

本年折旧7.5

资产总计877

流动负债369

应付账款11.25

非流动负债31.25

负债合计400

所有者权益477

实收资本285

国家资本51

法人资本202

个人资本32

营业收入1001

主营业务收入998

营业成本800

主营业务成本799

税金及附加29

主营业务税金及附加29

销售费用17.5

管理费用90

财务费用4.5

利息收入1

营业利润61

利润总额61

所得税费用9

职工薪酬235

应交增值税12

从业人员54

5、平均每家一星级

年初存货1

流动资产32

应收账款21

固定资产25

固定资产原值180

累计折旧162

本年折旧0

资产总计172

流动负债18

应付账款6

负债合计19

所有者权益154

实收资本13

个人资本13

营业收入5209

主营业务收入5209

营业成本4313

主营业务成本4313

税金及附加198

主营业务税金及附加198

销售费用74

管理费用252

营业利润372

利润总额372

职工薪酬68

从业人员14

6、平均每家非星级

年初存货45

流动资产1445

应收账款141

存货52

固定资产644

固定资产原值800

累计折旧229

本年折旧29

在建工程388

资产总计3745

流动负债1674

应付账款65

非流动负债1168

负债合计2852

所有者权益893

实收资本663

国家资本1.96

法人资本387

个人资本273

营业收入936

主营业务收入936

营业成本564

主营业务成本562

税金及附加21

主营业务税金及附加21

其他业务利润10

销售费用160

管理费用154

财务费用57

利息收入0.12

利息支出4.92

资产减值损失0.04

投资收益2.25

营业利润-12

营业外收入4.5

营业外支出0.65

利润总额-16

所得税费用7

职工薪酬197

应交增值税22

从业人员45

三、威海市各类型住宿业2017年经营数据(万元)

1、2家五星级

执行2006年财务准则2

年初存货3224

流动资产7205

应收账款375

存货571

固定资产20198

固定资产原值30404

累计折旧18267

本年折旧42

资产总计36803

流动负债4132

应付账款472

非流动负债22295

负债合计26427

所有者权益10377

实收资本10900

集体资本9900

法人资本1000

营业收入12584

主营业务收入12510

营业成本5944

主营业务成本5943

税金及附加477

主营业务税金及附加477

销售费用3226

管理费用4936

财务费用1489

营业利润-3488

利润总额-3488

所得税费用5

职工薪酬3232

应交增值税196

从业人员526

2、13家四星级

执行2006年财务准则13

年初存货12675

流动资产55087

应收账款4672

存货12571

固定资产59852

固定资产原值103852

累计折旧59070

本年折旧14607

在建工程745

资产总计123604

流动负债67560

应付账款5262

非流动负债13299

负债合计80859

所有者权益42745

实收资本21109

国家资本12432

法人资本6197

个人资本20

外商资本2460

营业收入65332

主营业务收入65332

营业成本32322

主营业务成本32322

税金及附加713

主营业务税金及附加710

其他业务利润160

销售费用15470

管理费用17802

财务费用2305

利息收入149

利息支出-14

资产减值损失22

投资收益98

营业利润-3205

营业外收入1020

营业外支出149

利润总额-2247

所得税费用73

职工薪酬11393

应交增值税790

从业人员2300

3、16家三星级

执行2006年财务准则14

年初存货1414

流动资产15332

应收账款7077

存货1517

固定资产53208

固定资产原值65705

累计折旧12644

本年折旧2183

在建工程881

资产总计109796

流动负债40372

应付账款6392

非流动负债1586

负债合计41958

所有者权益67838

实收资本18364

国家资本7920

法人资本9242

个人资本1203

营业收入40597

主营业务收入40585

营业成本30322

主营业务成本30319

税金及附加917

主营业务税金及附加917

其他业务利润114

销售费用5866

管理费用4508

财务费用322

利息收入0

利息支出140

资产减值损失119

营业利润-1458

营业外收入1413

营业外支出2

利润总额-352

所得税费用169

职工薪酬5605

应交增值税1032

从业人员1497

4、4家二星级

执行2006年财务准则2

年初存货129

流动资产1328

应收账款226

存货228

固定资产1949

固定资产原值1325

累计折旧740

本年折旧30

资产总计3508

流动负债1476

应付账款45

非流动负债125

负债合计1601

所有者权益1907

实收资本1138

国家资本202

法人资本809

个人资本126

营业收入4005

主营业务收入3992

营业成本3198

主营业务成本3195

税金及附加117

主营业务税金及附加117

销售费用70

管理费用360

财务费用18

利息收入4

营业利润242

利润总额242

所得税费用36

职工薪酬938

应交增值税48

从业人员215

5、1家一星级

年初存货1

流动资产32

应收账款21

固定资产25

固定资产原值180

累计折旧162

本年折旧0

资产总计172

流动负债18

应付账款6

负债合计19

所有者权益154

实收资本13

个人资本13

营业收入5209

主营业务收入5209

营业成本4313

主营业务成本4313

税金及附加198

主营业务税金及附加198

销售费用74

管理费用252

营业利润372

利润总额372

职工薪酬68

从业人员14

6、51家非星级

执行2006年财务准则28

年初存货2314

流动资产73686

应收账款7185

存货2674

固定资产32822

固定资产原值40794

累计折旧11668

本年折旧1496

在建工程19773

资产总计191005

流动负债85371

应付账款3316

非流动负债59561

负债合计145454

所有者权益45551

实收资本33798

国家资本100

法人资本19759

个人资本13939

营业收入47740

主营业务收入47717

营业成本28763

主营业务成本28654

税金及附加1095

主营业务税金及附加1080

其他业务利润528

销售费用8141

管理费用7838

财务费用2917

利息收入6

利息支出251

资产减值损失2

投资收益115

营业利润-619

营业外收入229

营业外支出33

利润总额-831

所得税费用368

职工薪酬10049

应交增值税1143

从业人员2282

四、威海市住宿业2017年经营数据(万元)

1、经营规模

法人企业87个

从业人员6937人

营业额176788

客房收入74564

餐饮收入85487

商品销售6055

其他收入10683

客房数53371间

床位数103028张

餐位数250438位

餐饮面积137074平方米

2、资产状况(万元)

2006年会计准则59个

年初存货19756

流动资产152669

应收账款19556

存货17561

固定资产168053

固定资产原值242261

累计折旧102551

本年折旧18358

在建工程21399

总资产464887

流动负债198930

应付账款15493

非流动负债96865

所有者权益168571

实收资本85322

国家资本20655

法人资本45908

个人资本16300

外商资本2460

3、经营状况(万元)

营业收入175466

主营业务收入175344

营业成本104861

主营业务成本104747

税金及附加3517

主营业务税金及附加3499

其他业务利润802

销售费用32847

管理费用35696

财务费用7051

利息收入159

利息支出378

资产减值损失144

投资收益212

营业利润-8156

营业外收入2661

营业外支出183

利润总额-6303

所得税费用651

职工薪酬31285

增值税3208

从业人员6834

五、威海市住宿业2017年投资数据(万元)

固定资产投资完成29418943+8.7%

第三产业9891899+2.9%,占33.62%

住宿业229550+113.41%

商业不动产264638+21.68%

六、威海市旅游业2017年数据及同比

1、主要数据

入境游消费27293万美元

国内旅游4263万人次+10.4%

国内旅游消费554亿元+15.1%

国内旅游人均花费1299元+4.3%

2、入境游数据(人次)

入境游总491847+1.4%

(1)外国人457090+0.8%

韩国387235-0.2%

俄罗斯31752+16.4%

日本18782+9.0%

美国2607-19.2%

英国1555-1.5%

德国1367-2.8%

新加坡930+9.5%

菲律宾749+14.4%

法国748-4.6%

澳大利亚662+14.9%

马来西亚615+5.7%

加拿大512-9.2%

泰国328+14.3%

印度275-0.7%

印尼263+20.1%

意大利259+12.6%

西班牙221+61.3%

新西兰192-2.0%

瑞典156+41.8%

荷兰150-5.7%

瑞士137+45.7%

(2)港澳台34757

台湾29370+8.3%

香港4287+17.4%

澳门1100+20.9%

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【赵焕焱】华美顾问机构首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历,酒店咨询企业10年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。

【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。

【工作追求】在专业之巅,化智识为方法。

【赵焕焱发表演讲195次】其中,2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年15次。

【赵焕焱发表文章787篇(不包括自己发布的原创自媒体文章)】其中,2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年66篇、2019年至1月19日1篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点2176次】其中,2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年318次、2019年至1月26日17次。

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