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2018年11-12月份合肥二手房成交分析和购房建议

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2019年01月12日 16:41:13

原标题:2018年11-12月份合肥二手房成交分析和购房建议

2018年过去了,从全年来看,合肥楼市上半年火热,下半年急剧冷却,房价呈现出一个倒“V”型转折。这种转折,除了大周期使然,政策也起到一定推波助澜的作用,我甚至感觉,这个车刹得确实有点猛。

从安居客合肥房价走势来看,9月份到12月份,合肥已连续下跌4个月,跌幅达到-1.8%。下一步合肥房价趋势怎样?2019年究竟该如何买房?本篇我将通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据,为你们做详细解析。

全国50个重点城市房价表现

与11月份相比,12月份房价环比下跌城市由31个增加到38个,增加7个,房价下跌城市达到总数的76%。房价下跌城市数量增加的同时,跌幅进一步扩大;上涨城市数量减少的同时,涨幅进一步收窄。从全国来看,整体房价进入下跌通道,看样子有进一步扩大的趋势。

从各城市群表现来看,除了长三角相对良好一些,几乎都是掉头向下,就连东北三省会也偃旗息鼓了。从8月份开始,全国房价快速转入下行,短短4个月的时间,50城下跌城市由8个增加到38个,跌势在全国迅速蔓延开来。

长三角城市上海房价在12月环比出现了较大跌幅,达到-1.48%,与去年同期相比,已经下跌-2.49%南京则一反常态,12月份环比上涨近1%,2018年有近10%的涨幅。

我之前分析认为,南京房价是上海50%合肥房价是南京60%,这种比例应该比较合理,如此来看,不是南京被高估,就是上海合肥被低估了。

杭州已经跌了半年了,与最高点时相比,跌幅达-2.1%苏州房价依旧在稳步上扬,上个周期苏州就是上涨的排头兵,难道预示着触底反弹的开始?宁波房价早已触顶,但继续忍住不跌,这种情况我觉得不会持续太久。

在核心城市上海领跌前提下,长三角表现各异,宁苏锡等苏南城市房价出现复苏,而杭甬等浙北城市却呈现下跌趋势。其实从上个周期上来看,宁苏是领涨城市,杭甬是补涨城市,慢了半拍。

华南珠三角。从安居客表现来看,深圳房价跟全国绝大多数热点城市走势是一样的,呈倒“V”型的抛物线。如果从这个周期整体来看,广州房价表现其实并不怎么惊艳,即使遇到短期政策回调,我觉得依然不缺上涨动力。

厦门房价4w+,基本上是一个一线城市的价位,究竟值不值这个价格,或者说已透支了多少,我对此一直深有疑问。福州前期涨幅实在太大了,下跌几乎是在预料之中,但就不知道还要持续多久了。

跟上个月一样,除了佛山泉州,华南珠三角所有城市都在下跌,其中下跌的非核心城市,基本都是环深。这些二三线城市,前期涨幅过大,我觉得后期会面临较大回调。

环渤海湾城市北京房价在11月份略有回调,但这个月又开始了上涨步伐。天津自8月份之后,房价一直在下跌,与北京形成鲜明的对比,真是肥了北京,瘦了天津

石家庄依旧在深度回调,12月份环比下跌-1.63%,即使如此,房价泡沫我觉得还没有挤干净。廊坊房价走势跟石家庄一样,依然在深度回调之中。

青岛房价从今年最高点时已经下跌-10.5%,这种回调我认为还没有到位。济南莱芜的利好似乎已经释放完毕,12月开始迎来下跌,趋势不可挡,但我一直觉得,济南房价终究会超过青岛的。

只要有北京这个超级大吸血虫在,环京城市可能就会一直被压制。上涨周期时,北京涨,带动大家都涨,环渤海湾涨;下行周期时,环渤海湾跌,大家都跌,但北京涨,踩着大家的尸体涨。

中西部城市武汉终于迎来了下跌,环比跌幅-1.61%,此前已连续上涨3年有余,不是不跌,而是限购和落户政策实在太宽松了。郑州这次周期表现比较坚决,限购政策稳准狠,房价控制也比较到位,我认为存在一定的低估。

长沙较最高峰时已经下跌-4.3%,上涨时期看不出来,下行时期我认为长沙会暴露更多问题出来。成都前期房价上涨过快,目前较最高时已回调-10.2%,应该还在直线探底中。重庆也下跌了-6.8%,跟长沙有点类似,最大问题仍是库存,下行期会放大市场弱点。

西安是最后补涨的城市,几乎不限购的抢人政策,让目前的房价还苟延残喘着。东三省老大哥沈阳都下跌了,看来好日子也不长了。目前房价还忍住不跌的城市已经寥寥,而且大都是非热点二三线城市的补涨行为,目前来看,后劲不足。

合肥二手房成交数据分析

国家统计局数据整体上涨,跟实际市场表现有一定的出入,但不论新房还是二手房,涨幅也连续4个月出现下滑,同样反映出房地产步入寒冬。

跟房价表现相似的还有成交量,合肥链家从2017年11月份开始,二手房成交量稳步上扬,直到2018年6-7月份达到最高点,此后连跌4个月,10月份几乎腰斩,11月份略有增加。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值,可以反映合肥二手房市场供需变化,数值越大,供需关系就越紧张,房价上涨冲动就越强烈。我们看到,这个数值自6月份达到最高点9.8以后,8、9月份已经跌至7.0,10-11月份有些回暖。

以下分析基于链家自2017年11月份至2018年11月份的所有成交,共计5756个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。10-11月份数据请参考我文章《2018年10-11月合肥房价分析及购房建议》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复“房价”即可。

1、合肥11月份二手房整体成交情况

从合肥房价走势来看,倒“V”明显,2018年6月份达到最高点,之后一直呈下滑趋势,但不论怎样,仍旧处在合理区间。

合肥11月份二手房平均成交周期为71天,为2018年的最低值,这是一个微妙的信号,再结合成交量的回暖,我觉得二手房市场正在触底反弹。

与成交周期和成交量相互佐证的还有平均议价空间,11月份较10月份略微收窄,此前已连续3个月扩大,说明市场观望情绪有慢慢消散趋势。

从各区表现来看,成交增加的区域有蜀山区经开区高新区政务区肥西县滨湖区,这些都是合肥市的优质板块;成交下跌的区域有包河区瑶海区长丰县庐阳区,这些恰恰是合肥相对劣质的板块。

议价空间低于均值的区域有政务区肥西县经开区高新区,可以看出,西南仍旧是目前合肥房产交易的热点区域。

2、学区房和非学区房价格

这里所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校(西区)。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》(关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”可看原文)。

经过7-10月份4个月学区房的成交淡季,11月份成交占比再次大幅上升,这种热度预计要持续到明年5-6月份。因为春节因素,2月份可能会要冷淡一些。

从学区房全年成交价格走势来看,稳步上涨10%。预计2019年,还会有10%的上涨空间,所以对学区房有需求的同学,应尽早买入。

非学区房成交均价为1.523w,近半年来,有下降趋势。

成交占比基本跟10月份相同, 3室户型的成交略有增加,1室略有减少,2室户型持平。

下一步合肥房价分析及购房建议

中国房地产市场终究是一个政策市。自2016年10月热点城市集中限购以来,先后有几十个城市跟进,基本刹住了房价快速上涨的势头,然而2018年上半年,这种上涨似乎又有卷土重来的苗头。

在此背景下,2018年7月底,中央经济工作会议提出要“坚决遏制房价上涨”,这几乎是房地产市场化20年以来,我听到的对房地产调控最为严厉的表述。在这种政策高压下,地方政府继续收紧限购措施,无论是开发商,还是购房者,都迅速看衰楼市。

一些性价比较低的高价盘,打折销售,性价比稍高的限价盘,集中出货;合肥二手房成交持续下滑,4个月时间几乎腰斩。全国范围内,50个重点城市,从8月份只有8个房价出现下跌,12月份蔓延到38个,政策效用立竿见影。

所以我们看到合肥房价呈现出一个倒“V”式逆转,上半年火热,下半年冰冷,但从11月份表现来看,这种降温应该到了底部。考虑到最近央行降准,货币政策重新出现宽松,预计过完年,首套房贷款利率大概率会有一定的下调,进而刺激楼市回暖。

当然不要过度解读这种回暖,毕竟“房住不炒”的原则没有改变,我认为所有潜在利好房地产的政策导向,都只是一种措施性防御,目的是防止房价大跌,并非刺激房价上涨。

合肥上个周期限购开始时间是在2011年3月31日,限购解除时间是2014年8月2日,历时3年零4个月。合肥这个周期限购开始时间是2016年10月2日,如果按照上个周期计算,政策解绑期应该在2020年初,距离周期性放松可能还有1年左右的时间。

其实合肥2016年房价大涨,已经透支数年的涨幅,新生购买力还在成长,加上信贷政策并未放开,房价短期不具备大涨的可能。从另一方面来讲,目前经济转型还在深度进行,即使依靠房地产刺激增长,也只是吹大金融泡沫,短期对实体经济回暖,起不到实质性作用。

2014年8月限购解除后,合肥楼市并未立即回暖,而是经历了大概1年左右的反应期,才慢慢解冻。近几年M2增速都保持在个位数,并不算高,因此2019-2020年,合肥房地产大概率还会处在一个低谷期,个人认为房价年均涨幅应该在10%以内。

不管怎样,我觉得目前合肥房地产已经触到了一个阶段性低谷,2019年不大可能比2018年下半年还要寒冷,政策逐步趋于宽松的可能性会非常大。

上个周期房价最先回暖的城市是深圳上海苏州,我认为这些城市仍可作为风向标,合肥房价会紧跟它们的步伐。前两年受合肥房价大涨教育,再加上房产自媒体蓬勃发展,使得普通民众对房产投资更为敏感,我认为一旦政策出现放松,市场反应期不会像2014年那么长。

因此,国家对房地产应该不会再进行那种大开大合式的粗放调控,因城施策才是正确姿势,ZF可能始终戴着一个紧箍咒,房地产平稳健康发展会成为地方考核的一项重要内容。合肥房价应该不会再出现像2016年的那种跳涨,温和上扬可能常态化。

我认为合肥楼市的调整期已经过去,不应产生过度的悲观情绪,我对2019年合肥房地产稳健看好,市场至少不会比2018年更差。不过,随着合肥限价盘逐渐出清,2019年的投资机会可能没有2018年的多,质量也没有2018年的好,应抓住最后的机会。

关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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