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股市分析:保利地产研究分析与框架梳理!

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年05月30日 08:06:36

四个方面分析保利地产:行业,公司,估值,风险

一、行业:

(1)业绩分析:利润率修复带动业绩高增长,龙头利润率更高更稳健

17 年地产结算量价齐升带动板块营收同比增长15.6%,扣税毛利率提升3.8 个百分点至25.2%,加上投资收益大幅增长使得板块获得了更高的业绩增速,17 年板块归母净利润同比增48.9%。分房企看,龙头房企毛利率更高且改善幅度更明显,17 年毛利率提升至26.5%,加上更高的管控效率以及更低的资金成本获得了更高的利润率水平,17 年龙头房企利润率为

16.1%,高于其他房企的11.7%。

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(2)销售分析:龙头销售规模高增长,但回款率出现下降

17 年在三四线去库存的支撑下,行业销售继续量价齐升,其中前15大房企销售规模增长49.2%,集中度大幅提升至28.5%。但是经营性现金流流入增速低于销售金额增速,联营合营企占比的提高及预售证管制限制了销售回款率。未来判断方面,17 年8 家龙头房企的拿地及新开工集中度分别为14%、13%,高于同期销售面积集中度,考虑到拿地及新开工对销售的领先关系,未来龙头销售集中度或将持续提升。

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(3)拿地分析:土地投资维持高位,拿地下沉至经济圈的卫星三四线

房企土地投资力度较大,17 年板块经营性现金流出占流入的比例提升至100.2%。前15 大房企拿地金额占销售金额比例也继续高位提升至59%。龙头房企加大合作拿地比例,同时拿地结构则逐步下沉至卫星三四线城市。

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(4)融资及杠杆:融资结构发生变化,净负债率高位继续提升

房企融资渠道全面收紧导致融资规模下降,同时融资结构发生变化,创新融资及海外融资占比提升。板块净负债率高位提升至95%,短债压力略有加大,龙头财务杠杆更为稳健,但对经营杠杆的运用更高效,加上更高的利润率以及更快的周转效率,获得了更高的ROE 水平。

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二、公司:

业绩:2017 区域结算毛利率开启修复,华南片区贡献大

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销售:近2 年销售规模保持高增长,公司进入3000 亿销售梯队

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土地:近2 年公司三线城市土储占比在增加,特别是布局珠三角城市群的三线城市,以及并购中航带来的三线存货;从土储前十的城市可以看出,公司坚持以一二线城市为主,也在加大一二线周边三线城市的布局。土储布局最大的城市是山东青岛,拥有1029万方,其次像广东湛江、汕头,湖南益阳、岳阳,江苏盐城,河南洛阳都是对三线城市的拓展。

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融资:拿地力度加大导致杠杆攀升,短期资金没有压力;基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房。

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以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局。

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三、估值

股市分析:保利地产研究分析与框架梳理!

PE角度估值(最后为保利)(周期性行业只做相对估值)

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PEG角度估值(最后为保利)(周期性行业只做相对估值)

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四、风险

1.地产融资端超预期收紧:随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力。

2.宏观楼市调控收紧:房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险。

3.销售增速下滑:目前按揭利率连续15 个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现

4.公司竣工和结算不达预期。(作者:Stephen133)

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