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监管频出,预计下半年房地产信托降温

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年07月24日 17:43:35

原标题:监管频出,预计下半年房地产信托降温

导 读

4月份以来,要求控制房地产融资行为的监管政策频出,房企融资环境再次收紧。6月份,融创、绿地等多家房企发起新一轮的海外发债浪潮。预计下半年针对部分企业的融资限制或将持续,境外融资规模也将继续增加。

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多重监管,融资环境再"收紧"

2019年4月份开始,随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出,以及土地市场上高溢价地块的多次出现,在“房住不炒”的思路下,二季度发布了多项文件要求控制房地产融资行为,其中影响较大的则是2019年5月17日银保监会官网发布的银保监发(2019)23号文,文件中强调:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,其中对信托的影响最大,几乎精准地狙击了目前信托切入房地产领域的各个模式,对信托资金池进行了限制。

5月底部分媒体报道,监管部门近期加强了对一些拿地激进的房企的融资监管,尤其是收紧“地王”融资,部分房企债券、ABS发行将被暂停。而在6月13日,银保监会主席在陆家嘴论坛会上表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题,部分房地产企业融资过度挤占了信贷资源,助长了房地产投资投机行为;随后,银保监会对多家房地产近期信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示,房企融资环境再次收紧。

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融资成本或将出现“较大增幅”

在当前境内发债环境持续收紧的情况下,融创、绿地等多家房企发起新一轮的海外发债浪潮。

从典型房企债券类融资监测情况来看,2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元,占2018年全年的59.3%。其中,境外发债2883亿元,占比67%,相较于2018年上升了19个百分点,主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途,导致2018年下半年境外发债量骤减,而2018年底至2019年初,由于境内环境持续收紧,房企在2019年面临偿债高峰期,这都使得房企不得不再次向海外举债。

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由于境外发债占比的增加,且成本大大高于境内,6月房企发债融资成本7.44%,环比上升1.19个百分点;其中,境外债券融资成本8.25%。

6月份,品牌房企中已有10余家发行及拟发行海外债,预计发行规模将超40亿美元。具体企业表现来看,融创中国6月发债最高,发债总量约6亿美元,而华南城发行的优先票据利率高达11.875%。

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信托预期“降温”,土地市场受影响

由于今年一季度信托融资有所回暖,信托资金投向房地产比例扩大,新增信托逐渐向房地产集中。而随着二季度融资环境的收紧,下半年企业或更加注重销售资金的回笼。与此同时,中央坚持“房住不炒”,为了保证实体经济健康发展,监管层给予金融行业某些方面宽松,窗口指导收紧房地产融资,不鼓励大规模做房地产业务。

随着监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施,预计下半年针对部分企业的融资限制或将持续,房地产信托范围增速或将有所降落,房企在境外等其他渠道的融资规模也将继续增加。受融资渠道和成本的影响,下半年一级市场或将降温退烧。

文章转载自:克而瑞深圳区域

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