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李宇嘉:调控何时退出?看看技术派的分析

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年07月24日 17:56:32

原标题:李宇嘉:调控何时退出?看看技术派的分析

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朝令夕改、自己打脸

7月19日,坊间流传的开封取消住房3年限售的文件,得到官方确认。住建局言之凿凿,“开封市2017年出台限售政策之后,炒房现象基本得到遏制,限售政策并不必要”。但是,没想到,时隔仅仅24小时,开封住建局就推翻了自己的说法。

7月20日,政府公告表示:“鉴于其作出的‘调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制’的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函”。也就是说,对不起,我对市场判断、政策影响估计不足。

什么意思呢?一方面,开封楼市还未到需要松绑政策的时候;另一方面,开封退出限购的消息,引发了市场过度炒作,媒体过度报道,大家对调控松绑预期增强,冲击到了“稳预期”、“房住不炒”等底线,有悖于文件出台的初衷。这个责任,地方政府担不起,只能收回。

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政策“一日游”的历史

重温历史,自打脸的这一幕何曾相识。2014年7月前后,沈阳、长沙、杭州等地“短命政令”怪圈不断,限购松绑“一日游”、“一周游”屡屡上演。最后,扭扭捏捏、支支吾吾,随着“去库存”上升为国家战略,随着呼和浩特退出限购,自然而然、理所当然一股脑退出了。

2018年12月,衡阳也曾经上演过这一幕,剧情一样一样的。当年的12月26日,衡阳发布放松限价的政策。时隔仅一天,就撤销了公告。提及撤销原的因时,衡阳住建部门表示:“对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷,衡阳市人民政府决定撤销该文件”。

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“一日游”的后来

但随后呢?即便衡阳并未再发布“限价松绑”的政策。但大家都知道,各大城市都不同程度地放松或退出了限价。一方面,住建部、统计局联合发了一个文,要求各地不能人为操纵房价数据;另一方面,2017-2018年的高价地要入市,继续限价的话,有点不合时宜了。

如同2014年7月的逻辑(去库存),衡阳之后,菏泽退出限售、阜阳退出限价。2018年底至今年一季度,调控触顶回落、政策相对友好,“一城一策”下,部分城市松绑被默认。当时背景是什么?一是2018年去杠杆后通货紧缩、经济下滑;二是“稳房价、稳地价、稳预期”被强调。

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撞在大环境不适宜的枪口上

调控再次被收紧,则是4月19日的政治局会议重申了“房住不炒”。紧接着,先后有10个城市被预警提示,并先后出台了调控政策,比如苏州的限售和紧缩土拍,西安强化限购政策,按揭利率自6月份反弹回升等等。在这个背景下,开封退出限售,自然不合时宜了。

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所以,政策调整,不管是收紧还是松绑,重要的参考变量,就是宏观经济导向的大环境。如果放在今年一季度,开封或许跟着那帮幸运儿,一起退出了限售。但现在,真的不是时候。为什么呢?昨天是创业板开板交易的日子。创业板,承载着科技创新,应对米国人卡脖子。

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撞在科创板开板的日子上

米国人打贸易战,卡我们两个软肋,一是内需不足,米国人敢肆意加关税;二是科技不强,米国人敢对我们的企业断供配件。应对内需不足,我们要振兴消费,比如前一阶段振兴汽车消费;应对科技不强,我们祭出了科创板。要注意的是,科创板和房地产依赖格格不入。

如果还继续依赖地产,像开封一样,各地政府“托底”楼市,广大科技人员还会吭哧吭哧、殚精竭虑奋战在第一线,搞科技创新吗?还不如炒几套房子来钱快。所以,科创板开板交易,必须要给社会传达一个明确的信号,那就是“房住不炒”不是说说而已,而是动真格的。

科创板开板交易,给社会传达的强烈信号是:国家鼓励科技创新,资金必须要往科技领域走。全球货币宽松,新兴国家降息成风,发达国家货币宽松,我国继续保持流动性充裕。但是,资金可以往实体走、往科创板走,不能往楼市走。科技领域可以诞生富豪,但地产不能再创富了。

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调控退出的逻辑

再说,开封退出限售,背后的小九九,路人皆知。过去,开封将自身的命运系在郑州身上,楼市供应极力向西边靠近郑州的方向拓展,讲“郑汴一体化”的故事。但是,供应量太大,郑州红利透支竭尽。未来,要靠自己了。问题是,躺着吃红利舒服惯了,放飞自己不适应。

而且,过去几年楼市繁荣,开封城区需求已释放殆尽。进一步释放需求,就要让县域需求成为新一轮接盘军。这就需要让存量房流动起来,唯有此,新房才能流动起来,市场才会活跃起来。但是,开封房屋供应集中在西部(靠近郑州),而下辖的5个县都在开封市区的东南。

这明显是激励投资嘛!与“房住不炒”违背。所谓调控,都是短期权宜之计,限购、限售、限价等,启动或退出无需大惊小怪。关键是,要认清当前楼市的复杂地位:当谈到增长和财政时,要提振楼市;当谈到风险和转型时,要抑制楼市。所以,既要拿捏好政策退出的时间节点,又要掌握好国家对楼市的态度。当然,政策本身也要兼容一些,比如引入人口和地产协同发展。政策不能显示出过分依赖楼市的意图,更不能赤裸裸地刺激投资需求。

来源:金融界网站

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