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房企千亿军团扩容到30家,战略布局出现了分化

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2019年01月13日 05:43:03

原标题:房企千亿军团扩容到30家,战略布局出现了分化

盘和林

伴随着2018年的结束,房企的年终成绩单也火热出炉。克而瑞发布的销售数据显示,头部三强“碧万恒”基本格局未变,碧桂园以7287亿元再创行业高峰,万科以6069亿元紧随其后,恒大则以5511亿元的销售额位列第三。

2018年,越来越多的房企迈过“千亿”门槛,千亿军团的扩充速度远超想象。2018年,千亿房企共有30家,2017年,这一数字则是17家,一年时间近乎翻番。将时间轴拉长,2015年,这一数据对应的是7家,2016年为12家,三年间,千亿军团扩充了3倍之多,年复合增长率超过60%。

回首2018年楼市,可谓是跌宕起伏、风起云涌,虽说今年紧缩的调控使得楼市风声鹤唳,人心惶惶,但从行业整体来看,只不过是“考题”难了些,表现依旧是可圈可点。“碧万恒”此次依旧是稳居“状榜探”宝座,将“强者恒强”的道理体现的淋漓尽致。

不过有意思的是,百强房企朗诗集团的业绩颇具“神奇”色彩,据克而瑞数据显示,复盘朗诗集团前十一个月单月业绩表现最好的是56亿元,最差的是10.8亿,剩余月份表现平平,均为超过30亿元,但是12月份单月业绩却达到了107亿元,相当于7-11月销售额的总和。

且不论其对外公布数据是否有水分,但是从朗诗集团的表现我们可以看出的一个趋势是:在销售端,各企业依旧保持抢周期战略,积极推盘以实现项目的去化,狠抓回款。事实上,从去年棚改货币化改革后,各房企的战略布局出现了分化,有的继续驻军三四线城市,有的则打道回归一二线城市。而一二三四线城市由于房地产市场特点各不相同,对于经济基本面依赖程度也不尽相同,要想实现资金的迅速回笼,“因城施策”就显得尤为重要。具体而言,一线城市目前占据主导地位的依旧是首置需求,二线城市改善型需求正在增加,三四线城市首次置业以及改善行需求也在逐步提升。

正所谓巧妇难为无米之炊,在资金命门被收紧的阶段,若想通过“快回款”的方式保住企业“元气”,必须“手有余粮,才能心中不慌”。土地方面,房企拿地“梯队”明显,位列销售榜前十房企的新增货值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分了百强50%的地块,并且拿地方式上一个新的特点是,合作拿地。这反应出的一个现实是,“粮草”不是谁想买就能买的,土地市场目前的状况也是“强强对决”。

不过,百强房企拿地也回归理性,总体上拿地缩量,拿地金额和面积双双下降,并且仍然青睐三四线城市。房企在三四线城市新增土储建面占比接近6成,比二线城市高出20%。

土地份额之所以一直向三四线城市下沉,除了与城市土地总量有关,与房企的市场定位也有关,类似于靠三四线起家的“碧桂园”,企业的战略布局必定会在三四线城市“遍地开花”。 但是随着政策刺激带来整体经济的回温,考虑到人口的流向,居民的支付能力以及土地供给的地域分化,或会出现土地供需错配的状况,一二线城市或会出现暂时性的供给缺口,不过这依赖于调整周期的持续期,一旦调整期结束,笔者以为房地产投资开发重心仍是要回到一二线城市的。

但从市场的价量数据来看,2019年的房地产市场仍旧是在调整期内,目前的趋势是“强者愈强,强强对决”,因此在此阶段小型房企需要谨慎外拓。至于市场何时能够稳定下来,根本还是需要看经济主体之间何时能够形成 “一个相互制衡的机制”。在这个阶段房企需要精准把握市场机遇与调整周期,“因地制宜,因城施策”是最优选择。

随着国家调控政策的逐步奏效,房地产市场的竞争也越来越激烈。增量放缓就意味着内部市场结构将会出现变化,在这场“分化”的战争中,最终能够找到适合自己的战略布局的人将会成为最后的赢家,在这场楼市的血雨腥风中明哲保身。当然,正是市场中每一个企业的自我调整,逐步分化,自我选择不同战略布局的过程,促进了房地产市场整体结构优化,供给也变得更为多元,能够满足消费者更丰富的需求,抗风险性也会变得更强。(作者系知名经济学者、应用经济学博士后)

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