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“逆袭”还是“圈套”?中国买家热爱,新加坡投资者疯狂

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年07月10日 16:52:34

原标题:“逆袭”还是“圈套”?中国买家热爱,新加坡投资者疯狂

作为世界第一经济大国,美国向来因“遍地黄金”引来各国投资,中国投资者也不例外。根据Real Capital Analytics的最新数据,尽管在住宅市场上的投资仍旧国际领先,但在商业地产方面,中国2017年在美投资被新加坡超越,6年来首次让出亚洲第一美地产投资者的称号,不禁令人大吃一惊。

▲经济危机后美国房价指数飙升

| 新加坡的成功“逆袭”

最新数据显示,自2012年来,新加坡买家在美商业地产投资者首次超过中国投资者。这意味着,新加坡去年超越中国成为亚洲最大的美国商业地产投资国。毫无疑问,新加坡投资者开始在海外分散投资。仅在去年,新加坡在全球商业地产上的投资就增长了约40%,达到了284亿美元的新纪录。

▲新加坡投资者热衷美国商业地产

新加坡是纽约、伦敦、香港之后的第四大经济中心。2008年全球金融危机爆发之后,美联储实施量化宽松政策,导致大量外资涌入新加坡,推动新加坡房价持续飙升,一跃成为亚洲房价第二高的城市。因此,新加投资者开始将目光转向更为“实惠”的市场,美国就被其锁定。无论是商业地产还是住宅房产,投资美国不动产仍旧是一种国际化的潮流

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| 是“圈套”还是绝佳时机?

NAR报告显示,中国投资者仍是美国住宅市场国际买家的领头羊。众所周知,美国30年来最大规模的税改已于2017年12月21日已获参众两院正式通过,未来10年美国将减税近1.5万亿美元。根据这一税改,个人税改革计划将从原先的7档个人所得税税率简化为15%、25%和35%三档。单独申报人的个税免征额上限由原先的$6350上升到$12700,共同申报人的个税免征额上限由原先的$12700上升到$25400。也就是说如果收入在$25400以下的家庭,不!用!交!税!

此前,每年收入超过20万美元的个人及家庭年收入超25万美元的投资者须向政府缴纳3.8%的净投资所得税。根据特朗普税改计划,净投资所得税将取消高净值人群在美进行大额投资的负担将减弱。此外,在取消了大部分税收扣除项目后,房屋贷款税收抵免被保留了下来。减税之上再抵扣,可以说投资美国房产的最佳时机已经到来。

▲税改前后美国个人所得税水平

而且据美国联邦住房监督办公室指数(OFHEO)和Corelogic房价指数显示,美国房地产从2012年期迎来了连续6年的繁荣,美国地产价格自2012年低点已持续回升超过 37%,已经接近或超过历史最高位置

光大证券此前发布一份报告认为,美国楼市总体并无过热风险,仍有上行空间,理由包括当前美国房贷总体上风险无虞、美国国内的千禧一代需求开始释放以及加上海外需求仍然旺盛等。

报告指出,与上轮次债危机不同,美国本轮楼市总值上涨依靠资产净值增加,而非杠杆驱动。不同于2000年至2006年的房屋贷款和资产净值同时快速增长,2011年末,美楼市资产总值进入增长通道,资产净值从2011年开始大幅上升,而房贷余额自2007年开始下滑后稳定于相对净值较低的位置。

▲2012年后美国房价稳步回升 来源:Fred

也因为本轮楼市总值增长主要是由房屋净值上升驱动,房贷占大头的居民杠杆率下降至2000 年以来的最低位。正说明美楼市杠杆率下降,地产泡沫风险较低。与此同时,随着工资的提高,经济环境的改善,美国千禧一代的购房需求开始增加,千禧一代购房占总购房的比例逐年提高,2013年为28%,2014年为31%,2015年为32%,2016年达到35%。

▲美楼市新一轮增长由资产净值驱动 来源:Fred

美国银行的一份调查报告显示,86%千禧一代都认为拥有房产实际上比租赁房产更划算,这意味着很多年轻人对于拥有房产兴趣极高。未来随着千禧一代的工资水平上升,他们将有更多能力去实现购房意愿,并引领美国自有住房率回升。

此外,海外买家对美国房产的需求料将继续旺盛。近几年海外买家在美国房地产市场的购房总额已经占到了销售总额的8%左右,并且在2017年3月底之前的12个月比上年同期上涨了49%,达到了1530亿美元。

因此,随着美国经济好转,进入加息周期,海外买家的热情还将持续,对美国房产的需求或将进一步增加,这也将支撑美国楼市的价格进一步增长。因此美国房市也将迎来新一轮的热潮。可以说,让国际投资者”疯狂“美国不动产并不是“圈套”,而是投资新机遇

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