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政策见底,楼市向低 | 三季度房地产市场报告

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年11月28日 17:12:09

原标题:政策见底,楼市向低 | 三季度房地产市场报告

现状

三季度,行业政策持续出台,有压有保稳预期是不变的原则。土地供应大增,叠加现售、自持等附加条款频现,地价连续三个月下行。销售面积负增长,将拖累全年销售进一步下行,都市圈、一二线城市价格进入调控窄区间,非都市圈在后棚改时代,增速现疲态。客户观望情绪愈发浓厚,城市库存和待售全面上扬;银行资金持续收缩,开发商推盘力度显著增强,主动筹措加快资金回笼是普遍现象。

1-政策微调持续,张弛有度以稳为主

三季度,行业出台各类调控政策共录得119宗,其中五限政策共出台33宗,其余86宗为各类加强监管、落实调控等行政管控计划;33宗五限政策中,新增限购城市4座(福建宁德市、河北河间市、云南普洱市、广东惠东市),限购内容调整10宗;另有限价、限售、限贷调整18宗,限商1宗(深圳)。

另一方面,政策并非一味地抑制市场,房价得到有效管理的区域也有正向的微调,如广州。

2-土拍供应大增,楼面价回调

小资家官网数据显示,累计至9月,全国招拍挂出让各类用地30亿㎡、同比增长30.7%,出让金4.4万亿、同比增长26.1%。(注:小资家官网是世联评估的线上平台,可免费查询房价、出评估报告、提供房屋自动估价数据服务。)

自2017年中以来土地出让节奏加快,兼有各类限制条件和定向出让,住宅地价呈现明显的降幅;住宅用地总供应建筑面积13.9亿㎡、同比增长40%,平均楼面价2,539元/㎡、同比下降9.5%。

3-销售面积同比下降,拖累销售额增速回调

据国家统计局公布数字显示,1-9月全国商品房销售额10.4万亿元、同比增长13.3%,9月销售额1.5万亿元;9月按月同比增长6.7%,比8月按月增速15.2%下降8.5个百分点,较8月降速扩大1.7个百分点;

商品房销售面积累计实现11.9亿㎡、同比增长2.9%,9月销售面积1.7亿㎡、同比减少3.6%,比8月按增速2.4%再下降6个百分点,呈持续下降的形势。

商品住宅累计销售额8.8万亿,同比增长15.6%,9月销售额1.3万亿,同比增长11.0%;累计销售面积10.3万亿、同比增长3.3%,9月销售面积1.5亿㎡、同比下降0.8%。

三季度,市场整体下行趋势缘于面积的显著下降,且降速有显著扩大的迹象。

4-政策引导,价格进入窄区间

在政策引导中,70个大中城市新房价格呈现全盘温和上扬、局部缓慢下行的态势,整体进入窄区间。

据统计局公布70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,9月环比上涨城市64座,比8月少2座,平均环比涨幅1.1%,较上月减少4.6个百分点,环比持平城市3座比上月增加1座,环比下降城市3座平均环比下降0.1%。

5-后棚改时期,非都市圈现疲态

按城市类别划分,一线城市自今年以来降幅持续收窄,并于9月实现累计销售额正增长,都市圈二、三线城市筑底过程中遭遇冷金九,季末销售负增长。

非都市圈二、三线城市增幅下降,进入后棚改时期,广大非都市圈三四线城市增长现疲态,且有进一步下行的趋势。

6-成交、成单显著下降,客户观望意愿强烈

从盘均成交来看,监测楼盘盘均成交维持正增长的仅有长沙、重庆、哈尔滨,40个城市37个盘均成交下行;

从成单率来看,上门客户成单率指数持续下降,9月成单率指数报48.9,环比下降47%、同比下降40%,观望情绪在三季度持续加重。

7-销售不畅,去化整体上扬

三季度,主要城市销售去化不畅,待售面积呈上扬形势,30个重点监测城市中,20成可售面积上升,尤以济南、武汉、昆山为明显。

去化周期从年初的结构修复转为整体上扬,30个重点监测城市中25个上升;至9月底,30个重点城市中8个去化周期在13-18个月之间,比8月增加1个、比上半年增加3个,相应地,去化周期在7-12个月的城市减少为13个。

8-利率持续提升,住房信贷增速趋缓

全国首套房平均利率上升至5.7%,二套房上升至6.1%,35个监测城市中执行1.2倍以上利率的城市增加到7个,分别是苏州、南京、郑州、武汉、合肥、东莞、哈尔滨,另有23个城市执行1.2倍利率,5个城市执行1.1倍。

利率上行进一步抑制交易,也引导房贷余额增速显著下行。8月,央行公布数据显示6月末全国房贷余额23.8万亿 、同比增长18.6%,增速比3月末继续下降1.4个百分点。

9-银行资金持续收紧,主动筹集回笼现金

累计至9月末,房企到位资金12.2万亿、同比增长7.8%,到位资金呈持续上行的趋势;

各类到位资金中,自筹资金、定金及预收款增速明显,按揭贷款、银行贷款仍负增长;

银行类资金持续收缩的大环境中,加快销售主动筹措回笼现金是目前房企的普遍行为。

10-积极推售回款,Top21-30梯队大幅增长

累计至9月末,三强开发商共实现销售额1.43万亿,同比增长20%,比1-8月增速下降1.3个百分点,增速略有下滑;与之相应的,21-30的开发商实现大幅度增长,总销售额0.8万亿、同比增长82%,其中龙光、金科更是录得90%以上的增长。

从梯队门槛来看也一样,9月末TOP3门槛同比提高18.2%,TOP30门槛同比提高56.1%。

排名21-30的房企正是积极开展营销策略,加强推售回款的梯队,取得了显著的效果。

展望

1-上门骤减,四季度市场持续降温

上门指数是未来1-2个月的领先指标,9月下旬以来上门量冲高迅速回落,预示四季度市场向冷态势或加剧。

2-短期债务暂无忧,地方国企成本优势将突显

进入还债高峰,接下来5个季度每季度行业需要偿还债务约900亿上下,目前借新偿旧顺畅,行业整体的债务危机有所缓解;

细分来看,累计至9月行业共发行债权5,257亿元,其中地方国企发行1,936亿元,占发行总量的37%,并且最低发行利率仅为3.38%,相比于民企发行总1,302亿元,最低利率5.46%,地方国企的资金成本有非常大的优势。

资金成本低廉的地方国企,中长期债务偿付能力得到有效修复,债务偿付覆盖率达到80.3%,为各类房企中覆盖率最高者,其优势将在行业下半场发挥巨大作用。

3-待售降幅趋缓,土储充盈拿地尾周期

9月末,全国商品房待售面积5.3亿㎡、同比下降13.0%,降速较8月进一步收窄0.6个百分点,降至2014年5月份水平;其中商品住宅待售面积2.6亿㎡、同比下降19.4%,与2013年初相当,待售面积降速持续向稳。

另一方面,企业待开发土地面积4.2亿㎡、同比增长31.7%,待开发土地面积持续上升、增速企稳,补库存进入尾声。

在目前地方债务额度吃紧,基建投资亟待投入,房企土储充盈的背景下,考虑临近年末地方政府推地加速,土地流拍或将再度扩大规模。

结语

行业四季度下行趋势确立,进入偿债高峰,借新偿旧顺畅,行业整体流动性得到缓解但仍需警惕。进入拿地尾周期,价值地块仍然会受到追捧,但流拍规模的继续扩大也是大概率事件;土地是城市发展的重要基础,也是财政支出的重要根基,经济下行叠加地价下行,是地方财政不得不面对的考验。

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