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瑞银汪涛:2019年房地产市场将温和下调

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2019年01月11日 05:37:15

原标题:瑞银汪涛:2019年房地产市场将温和下调

导读

近日,瑞银首席中国经济学家、亚洲经济主管汪涛在第19届瑞银大中华研讨会上表示,2019年面对外部环境压力,逆周期的政策调整路径是清晰的,货币和财政政策都将往松的方向走;房地产市场可能是温和向下调整,不会出现2014年、2015年那样大幅的深度调整,但是也不会像2016年、2017年的情况;在去杠杆方面,未来一段时间信贷增速将反弹,虽然债务率继续上升,但是对宏观金融的风险相对来说并不大。

瑞银首席中国经济学家、亚洲经济主管汪涛

汪涛演讲全文如下:

大家早上好!我们就简单给大家介绍一下我们最新的关于中国经济的一些观点。

对于2019年来说,我们觉得外部挑战和国内政策应对,是一大主题,主要是觉得2019年来说,中美贸易摩擦和它带来的不确定性,可能是2019年仍然是对中国经济最大的挑战。

我为什么带“不确定性”在这里面,我现在也没有办法预测3月1日之前的谈判会是什么结果,但是我自己的预测我认为会有一些足够的进展,会有比较好的进展,使得3月1日的时候关税不会加到25%,因为不是90天的谈判,如果没有谈好,关税就加到25%。如果谈得特别好,原来加征的关税就取消了,我觉得这个可能性也很低。所以两个可能性都不高,既不会完全取消,也不会加到25%,我认为到3月1日有足够的进展,大家觉得我们接着合作、接着谈,但是之前加征的关税还是在那。

但为什么还是会有不确定性?你说接着谈,不知道什么时候有可能又会恶化,这种不确定性还在那,而且中美经贸关系,对企业来说不确定性也比较负面,可能影响到企业的投资、招工等等方面的行为。所以我觉得对今年的经济,这种外部环境还是有一些负面的影响。另外一个外部环境的负面影响,可能就是今年的美国、欧洲经济增长也会放缓,比起去年来说。所以总体来说我们认为今年中国的出口增速会明显的放缓。

第二个,今年中国的经济形势方面,房地产怎么走?这个也是大家高度关注。我们认为今年的房地产可能是温和地向下调整,就不会出现2014年、2015年那样有一个大幅的深度调整,但是也不会像2016年、2017年那样那么好的情况,所以今年可能是一个微微的调整。

在这样一个外部环境挑战比较大,国内的内需方面,因为房地产相关的一些下行的压力,在这样的情况下,政策会是怎么样的应对?我觉得从两方面来讲:

第一个是逆周期的政策。逆周期的政策我觉得也是很清晰的,就是货币和财政政策都是往松的方向走,虽然我们货币政策的定性还是叫稳健,但是从它的行为来说已经在逐渐的增加流动性,比起去年,更为宽松。

第二个方面,更多地推进一些改革和开放的政策。相比于去年的去杠杆,今年可能会比较中性一点,稳杠杆,但实际上我认为今年的杠杆率比起GDP来说要增加一些,跟去年又是一个,这跟我们刚才讲的逆周期的宏观政策相关的。

今年的预测是什么?今年经济增长预测是6.1,可能比市场平均略微低一点,可能市场上面6.3左右、6.2、6.3、6.4比较多,我们是6.1。但其实大家差别都不太大,应该市场的共识,今年的经济会比去年要放慢,我觉得名义GDP可能放慢得稍微更多一点,因为价格,尤其PPI也在面临一些下行的压力。

贸易方面,我们认为出口增速,这里面没有写出来,我们认为去年10%多一点的出口增速今年可能在4%左右,减速比较明显。

另外从利率方面,我们认为今年的基准利率还是不会调整,我知道有很多人说要降息,但是我觉得今年的利率调整主要从市场利率来的,包括国债收益率,逆回购利率,但是我觉得基准利率可能还是不会降。

汇率,我们觉得今年是稳定的一个态势,在7左右。可能也会破7,但是破7,很快可能又会回来,所以我放在7左右,并不表示不会破7,但是破了7,这是一个技术性的,很可能有一定的区间。

我再跟大家讲得稍微具体一点。

2018年,我觉得它的故事主要是去杠杆、贸易摩擦,有一些政策的调整。2018年去杠杆的一些政策对经济还是带来了一些下行的压力,当然这是一个自我调整的过程。自我调整就包括信贷、流动性都在收紧,而且对地方政府债务,尤其是管控得比较严,对PPP项目也卡得比较紧。所以去年很明显的一个特点,去年基建投资是疾速下滑。当然随着后期政策的一些松动,八九月份以后松动,基建投资又有所反弹,总体来看这个红线是基建投资,下得比较明显。

另外是影子信贷、大资管新规这些出来,在市场上面流动性的紧缩。这其实也是一个政策的选择,当然对经济、对流动性、对市场有一定的影响。正面的是带来了影子信贷的调整、下降,这是我们政府之前想要控制影子信贷的目标,至少在目标的方向有了很大的进步。

贸易摩擦的走势,刚刚已经跟大家说了,我觉得尤其从过去一个多月的情况来看,中美之间谈判的意愿都在增加,不仅仅是中国,美国也是,美国市场经济出现一些动荡以后,特朗普似乎更愿意有一个deal。同时中国也有一些重大的举措,包括增加购买美国的商品,也包括有一些改革方面的措施、市场开放方面的措施,一方面也是利好于中国自己的经济,一方面应该说应合了国外的一些要求或者压力。包括加强知识产权保护,国务院最近也是通过了《专利法》的修正案,在这里面引入了违法的,惩罚性的条款,使得违反《专利法》或者侵犯知识产权的人,他的成本更高,我觉得这是比较重要的一步。另外是放开一些行业,包括汽车行业有一个完全开放的时间表。包括金融行业,瑞银现在51%的控股,我觉得也有一些放开。另外包括一些改革方面的措施。所以我觉得中美之间有足够的谈判的进展,使得在3月1日关税不会立马加上去。

但是在这么短的时间内,所有这些主要的东西都要统一,我觉得这个可能性是比较低的。中国的目标,关税完全取消,我觉得在短期内,这个可能性还是比较小。

但是我们感觉,即使是在贸易谈判取得进展的情况下,可能在科技领域,一些技术方面可能美国还是会管得更加严,在投资方面,经贸关系不会立刻出现好转,可能未来的几年都是比较有挑战性的一个环境。

如果关税停留在目前的水平不动,我觉得这个关税对经济负面的影响是0.5到0.8个点,对今年。如果关税全面加征,25%的关税,对所有的中国产品,这个影响可能是1.6到2个点。如果说到3月1日之后逐渐取消了,觉得影响会小一点。我们相应的GDP的增速是6.1、5.5、6.2。

关于房地产方面,我刚刚说了,主要是货币化,我们认为房地产今年是温和的下调。为什么会下调?有一点,棚改的货币化安置在过去的几年对房地产的销售起了很大的正面作用。现在去库存其实基本上已经结束了,库存都比较低了。货币化安置的比重也逐渐降低了。棚改本身,今年还是有500万套的目标,但是货币化安置的比重要逐渐下调,所以对房地产销售是负面的,因为之前是很正面的。

另外,房地产的问卷调查也发现,目前大家购房,对未来18个月内购房的意愿是比较低的,在我们过去四年调查中,可能最低的一次,这也反映了目前市场的氛围。一方面货币化安置在逐渐的退出,另外一方面市场的人气也不是很旺。我们判断,今年房地产销售可能会下降五个点,这是讲的面积,不是讲的价值。

房地产的新开工可能下降一两个点而已,主要觉得库存比较低,所以房地产新开工的调整幅度可能没有销售那么大。而整个房地产投资可能还是会有个位数、低个位数的增长。

关于政策应对方面,我刚刚已经讲了一些,我挑重点的再讲一下。

货币政策方面,我们觉得量的政策和价的政策中,还是量的政策更重要。我们认为第一次降准一百个点之后,未来我们认为可能还有至少两百个点的降准,今年,至少两百个点。同时还会利用一些其他的流动性的设施。我们说基准利率降息,这个可能性比较小,但有可能会降市场利率,因为也随行就市,昨天隔夜利率一下跌到很多了,那也有可能。

另外会加大债券市场的发行,尤其地方政府债。我们认为今年地方的专项债,可能新增会有两万亿,去年是一万三千五百亿。今年很可能有两万亿,甚至有超过。因为我们现在讲的要更加积极的财政。那积极的财政,如果不发债,又得搞隐性债务,同时也要控制隐性债务,那就要开更大的前门,就是专项债和地方债就是前门,当然中央经济工作会议也说要较大规模的增加地方专项债的发行,所以我们就把这个数字放在了两万亿,这是专项债发行。

之前对PPP、对融资平台比较严格的控制,可能也稍微有所调整,这是我们的一个预判。

减税,大家都非常的关心,我们认为今年也还会有,财政部也说在研究更大规模的减税。但从整个中国税制结构来说,减税还是来自于企业税,因为个人所得税整个占到GDP的比重,在这一次十月份的减税之前,占GDP的比重只有1.5%,现在通过这一次减税,按税务总局财政部的估算,可能降0.4%以上,就是已经没有很大的空间了,因为我们国家的税收体制主要还是来自于企业方面,包括营业税、增值税、企业所得税,而不是来自于个人所得税,所以减税空间如果要大规模减税,可能也是企业层面的减税。

减税肯定是利好股市的,因为减税,企业钱就多了,报表就会比较好看了。但对短期经济增长有多大的推动作用?我表示怀疑。如果企业担心下个季度有没有订单、未来经济增长的前景,减了税以后,我觉得会大部分存起来,不会马上花出去,尤其是花出去投资。所以我觉得在这种情况下,减税的乘数效应作用有限。因为减税,大家可以说总体来说支持减税,但是有一些人说减税就是重磅武器,减税了,经济就会迅猛增长,我觉得这个可能性是非常小的,乘数效应是非常低的。

这个情况下,短期内虽然不是最优选择,但是短期内如果真的想稳定增长,对不起,还得靠基建,所以为什么我们说今年的基建投资我们看10%以上,至少10%。就是因为我们觉得其他的措施你都可以做,但是可能短期不会立竿见影那么有效,所以最后还是基建投资还要发力。

房地产的政策方面,我们认为房地产对政府来说总是两难的选择,一方面又不想让房价涨,又不想让房地产有泡沫;一方面又希望房地产市场能够稳定健康的发展,带来经济的繁荣。所以这两个都是比较难以同时实现。所以目前情况下,如果我们基准判断正确的话,房地产只是一个温和调整,我们觉得政府可能不会很明确、很快的放松房地产政策。但是有两点:一个是流动性放松,在咱们国家总是曲里拐弯间接的就会流到房地产,这是一个方面。第二,可能有一些政府在执行限购、限售的政策上面,可能就会松动一些。另外包括一些银行,在按揭贷款利率的时候地可能也不会给你那么高的,给你加15%,可能也是调整一下利率,调低一点利率,有一些边际的放松。

如果说房地产真的出现大幅的下行或者说如果外部冲击的影响特别的大,使得我们经济有失速的风险,而且基建或者其他措施眼看效果不够的话,在那种情况下,我觉得可能会放松房地产政策,所以是更接近一个最后的政策,最后的抉择,而不是说第一、第二就要动的。所以这是我们的一个预测。

去杠杆方面,简单说一下,过去几年去杠杆肯定是有一些进展,所以债务占GDP的比重2017年、2018年是稳住了,2015年、2016年每年上升20%个点,那时候去杠杆的迫切性非常大。经过两三年的努力,包括一些供给侧改革的支持,杠杆率是稳定住了。未来一段时间,我们认为信贷增速会反弹,债务占GDP的比重我们认为会再上升,又重新上升,但是上升不会有2015年、2016年那么快,可能上升几个点而已,两三个点。这样虽然债务率继续上升,但是我们觉得宏观金融的风险相对来说会没有那么大。

而且过去几年还有一个情况,就是说资本外流得到了控制,2015年、2016年资本外流幅度特别的大,2017年、2018年基本稳定住了。影子信贷方面也得到了控制,这两个都是金融风险很重要的金融脆弱性的来源,现在也得到了控制。所以我觉得债务率如果上升,如果上升幅度不大的话,我觉得短期内的问题也不大。

刚刚讲到的更多的改革和开放,我觉得可能是今年的一个亮点。市场上其实也是很期盼,说了这么久会不会有具体的改革和开放的措施。这个开放不仅是对外资开放,还有对民营企业的开放。这里面就是最近咱们也出了一个负面清单,这个负面清单比之前的负面清单是大大减小了,所以我觉得这表示对民营企业更加开放的。包括一些服务行业、一些垄断行业是不是更多的对民营企业开放。另外是国企改革,判断今年真的是成立一些像国有资产管理的公司,另外是混改可能会继续推进。

至于说对民营企业融资方面,我觉得要加快发展一些小银行、小微银行。咱们现在银行都是大银行,让大银行给小微企业贷款,应该说对他们来说成本也太高,我觉得也是不太符合他们审慎的风险管理这样一些原则,他们可能也没有这方面的优势,所以可能还是要发展一些小微银行。

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