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房地产税这下终于要实锤了!

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月10日 00:23:19

原标题:房地产税这下终于要实锤了!

综合来源:齐俊杰看财经、城市战争

据权威消息报道,今年的立法工作,重点包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。

这可能是最近几年来,听到的房地产税唯一一个带时间节点的消息,之前的消息不是稳步推进,就是立法先行,充分授权等等。

房地产税这个事,已经讨论了快20年,离重庆上海试点也已经快10年了,年年大家都是最关注的话题,也牵一发而动全身,影响我们大家每个人的切实利益。

从我们房价明显低估的时候就开始研究,一直研究到房价已经是全球最高,不得不说这个改革确实是相当的不容易。

肯定是阻力最大,推进最难,牵扯最广,也是结构最复杂,所以这个事总是要慎重再慎重,甚至是能拖就往后拖,但是最近应该是已经推不过去了,已经进入了一级立法目录,而且排名相当靠前。

也就是说5年内怎么也要出来了,再加上上面的表态,争取今年就完成起草工作,那么也就是说明年有望审议和修改,后年大概也就是2021年可能就会与大家见面,估计时间再拖一拖,顶多也就是2022年,也会出台。

房地产税里面其实包罗万象,跟房地产沾边的什么营业税,契税,印花税,所得税,土地使用税都在里面,但是我们大家更关心的其实就是房产税,也就是持有房产环节这个税是怎么征收。

或者说其他的税,现在都有,调整也不会太大,而房产税可能是从无到有的过程。会完全改变很多房产持有者的信心和预期。

现在能够差不多确定的方向有以下几点。

1、按照评估值来计算房产价值,而不是交易价值,这就是说该交多少税人家说了算,而且即使房价跌了,在重新评估之前,该交的税也不变。

很有可能出现之前美国底特律的情况,房子超低价甩卖,几乎给钱就拿走,因为房东已经交不起税了。

这个评估值可能略低于市场价值,但不会低太多。所以现在有房的都盼着房价再涨,房产税出台之后,可能有房的没房的,都害怕房价再涨。

2、肯定会给免征面积,跟个税一样,让广大低收入群体,普通人,只有一套小房子自己住的人,不受影响,争取最广大人民的支持。

如果按照套内面积算,应该是人均30-40平米左右,因为这已经是中国的人均标准,也是全球住房市场的高标准,上海曾经搞过人均60平米试点,但是基本上收不上来税了。导致整个试点失败,所以肯定不会再给到60平米免征面积了。

3、有免征面积就肯定会有阶梯税率或者惩罚税率,按照美国和全球主要市场的房产税率,大概在0.5%-1%之间,如果一套300万的房子,一年全额纳税在1.5万-3万之间,但其实根本交不了这么多,扣除免征面积和扣减土地出让金后,即使再需要纳税也微乎其微,几乎等同于无。

而有两套房的,一套自住一套出租,大概也不会增加税率,这样可以保证租房市场有效供给。

所以两套房持有者,一年的房产税也就千百块钱,可能还有没有物业费高。但是三套以上的持有者,惩罚税率会开始叠加,是1.5%,2%甚至是3%或5%,这都很难说,房子越多,那么税率越高,这点可以参考个税。

像高收入人群的个税边际税率达到了45%,也就是时候每赚100块钱,45块钱都交给了国家。房产税也肯定是这个设计原则。你要真有个十套八套房,很可能给你5%的惩罚税率,也就是说顶多20年,房子就归国家了。

4、不要妄想转嫁给租户,房子的成本不一样,你的竞争力也就不一样,人家二套房出租,几乎没有成本增加,你是5套房出租,房租都不够覆盖房产税的,你说你的房要加价,那么租户也不傻,肯定去找那个便宜的,不会租你这个贵的。

你的房子租不出去,所有房产税个人承担,你的压力会更大。所以到时候越是多套房的,租出去分担房产税的意愿就会越强烈。

5、肯定会考虑土地出让金问题,按照实际年限扣减房产税,避免重复征税的情况,这还需要具体的办法措施配合。但肯定是有招的

6、不会上门征收,那样收税成本太高,十有八九会在房产过户的时候一次性补齐,并缴纳滞纳金。

也就是说你的房子如果还想卖,或者还想过户,那就踏踏实实的交税,如果你压根不想卖了,也不想留给子女,也没人逼你。但估计这样的人并不多。

综合来看,房地产税已经基本实锤,马上就跟大家见面了,其实我们总说,应该好好抓紧这个时间窗口尽快推出,毕竟这是加税,任何一个加税都会是全民反对的,但现在高房价的痛苦之下,只有房地产税可能还有一多半的人支持。

这个民意应该抓紧利用,完成改革。否则真要拖到过几年,房价掉头向下了,那么再想推出可能就会更难。

以前靠卖地的发展模式我们完成了经济的原始积累,得到了经济的快速发展,现在房子已经过剩了,地也基本卖不动了,理应转变地方政府的收入模式,这才是长久之计。

我们看到美国等发达国家,房地产税收能占到一个州70-80%的收入。成为当之无愧的第一大收入来源。所以这个是趋势,既然没办法避免,就要抓紧去落实。

其实很多朋友也挺逗,他们说一大堆手里很多套房子的人,正在给在自己制定加税?其实你看看个税就知道了,是不是也是一大堆高收入的人,主动让自己损失了很多收入呢?

再说,目前整个房地产信息联网可查已经完成了,人家即使有多套房也早就脱手了,这时候手里还有好几套房,那跟自首也差不多了。

所以就不要用我们的小人之心,去揣测别人了。

最后送给大家十六个字,认清事实,提早准备,枪已上膛,时日无多。

这可能是人生路上的一场重大变革,也是房子留给大家最后的创富机会。

三个应对建议

既然大环境与大趋势不可对抗,个人应该如何决策呢?我想给出三点建议:

一是分散配置房地产税是一种地方税,不可能做到全国一盘旗,一定会因城施策。一线城市有条件开征,但其他城市未必,很多二三线城市目前正在搞人才争夺战,如果开征房产税,会加速人才与产业的流失。

相反,这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码,与一线城市争夺人才。所以,分散配置是有必要的,鸡蛋不要放在同一个篮子里。

二是购买有租赁价值的物业:从纽约、伦敦、香港的经验来看,租金是一个对冲物业持有成本的有利工具,例如纽约不少房子的租售比高达5%,扣除3个点的持有成本后,还能有两个点的收益,再加上每年两三个点的升值收益,跑赢通胀还是可以的。

所以,房地产税时代,一定要把租金价值重视起来,这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑:那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子,可能会因为“租不抵税”而加速抛售,变得一文不值,而大城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业,反而可能会价值重估。

三是多生孩子:中国的房地产税应该有一定的免征面积,而且很有可能是按人均面积来计算,那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度,而未婚有房人士可能因为人均面积过大而要收一笔“单身税”。

种种迹象显示,房地产市场的各项交易成本只会越来越高,而任何一个市场,其套利空间和交易成本都是成反比的,这是否意味着,中国人靠买房子改变命运的机会窗口会否已经悄然关上?相信众说纷纭。

我对此仍然是持乐观态度的,毕竟房地产的本质功能还是抗通胀,而放眼全球大部分国家,实在找不到一个比房子更理想的工具,天量的货币总得有一个出口吧?

要让房价真正平稳,就得控制好货币发行,一些发达国家的房价之所以平稳,除了供求关系改善(城镇化已经完成),更重要的还是货币政策稳健。

如果说供求关系、交易成本对房价的影响是-50%,那通胀对房价的影响可能就是200%甚至更多,小风小浪改变不了大江大河的方向。

房地产向来是一个复杂度特别高的市场,正反两股力量的共存是很正常的,真正重要的是,我们得看清主力在哪里。

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