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房地产税法真的要来了!将如何影响楼市?

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月10日 00:20:51

原标题:房地产税法真的要来了!将如何影响楼市?

综合自:21世纪经济报道(ID:jjbd21)(王峰、李一戈、王营、周潇枭、陈惠(实习生))、金融界网站(李宇嘉)

3月9日,十三届全国人大二次会议举行记者会,本场记者会的主题是“人大立法工作”。

全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣表示,按照人大常委会立法规划,现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案,相关工作正在稳步推进。

全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图进一步表示,正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作。

下一步,财经委将按照全国人大常委会立法规划和年度立法计划的要求,督促有关部门抓紧增值税法、消费税法、房地产税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、税收征收管理法(修改)等法律草案的起草,做好法律草案的初步审议,确保按时完成落实税收法定原则的立法任务。

房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

3月8日,十三届全国人大二次会议第二次全体会议上,全国人大常委会委员长栗战书报告“关于今后一年的主要任务”时表示,今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律,落实税收法定原则,集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法等,都要加紧工作,确保如期完成。

01

从“稳妥”到稳步

从定义上讲,房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。但根据专家的分析,列入立法计划的房地产税,是一个专有名称,是房屋持有环节的税种,略近于原来的“房产税”,但涵义应有扩大,征收标准更复杂。

作为楼市调控重要的长效机制之一,房地产税立法一直备受关注。有关房地产税的提法,今年十三届全国人大二次会议上的原文表述是,栗战书表示,集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。

今年的政府工作报告中,关于房地产税的提法是“稳步推进房地产税立法”。在政府工作报告中,关于房地产税的提法始于2014年。2014年政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”;四年之后,2018年,政府工作报告对此房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”;2019年,房地产税则从“稳妥”变为“稳步”。

关于房地产税立法过程,2017年12月20日,国家财政部部长肖捷曾在《人民日报》发表署名文章,指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次两会上明确提出,要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括制定房地产税法等内容。同时明确了立法调研和起草等基本工作,这也为房地产税法的推进提供了明确的路径和思路。对于此类房地产税的立法工作来说,思路和过去是高度一致的,即立法优先再积极进行试点和推广。所以立法工作也是比较紧迫的,尤其是体现了当前房地产税法推进中的稳妥、严谨等思路。

张大伟认为,房地产税立法已经在政府工作报告中明确表述是稳步推进,稳步是指有把握地按一定步骤进行。“稳步”与“稳妥”两个词有很大程度不同。这意味着房地产税正逐渐进入立法程序制定中。但需注意,稳步推进下的房地产税,还需要一定时间。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东也注意到,2018年的两会报告提出了“稳妥推进房地产税立法”,在本次的报告中则改成了“稳步推进房地产税立法”,该表述的变化表明2019年房地产税立法更加明朗了。在2018年9月的全国人大常委会的五年立法规划中,房地产税被列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的第一类项目,因此预计房地产税将不会在短期内推出,但从长远看房地产税的推出是大势所趋。

严跃进表示:

“从立法的层面看,房地产税至少要走5个核心环节

第一、立项和立法人员确立,即所谓的组织架构需要搭建,这需要一些既懂财税又懂房地产的人士加入,同时也需要一些懂得住房制度改革的人加入。

第二、调查研究,不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象,同时针对近期的类似公摊面积等热点问题,也会纳入到调研之中,另外也包括国际历史经验的研究。

第三、发布征求意见稿,估计这个征求意见稿至少需要一年的时间,即会比别的法律更为谨慎。

第四、审查。审查的过程,其实就是对房地产税开征以后的市场影响进行评估,这个评估要结合类似物权法等概念进行。

第五、发布。这个过程预计需要一段时间。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房地产税进程继续推进是个业内的共识,但房地产税作为一个重要税种需要较长的准备期。房地产税作为未来房地产行业的重要税种,不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决,并且可以保障房地产市场平稳运行。“房地产税是长效机制的组成部分,未来税收制度结合土地制度、住房制度、金融制度等多种长效机制手段将对于房产投资的预期产生较大影响。但这一变化是潜移默化而非一蹴而就的,影响也会更为深远。”

张大伟表示,很明显,房地产调控已经发生了明显质变。各种房地产调控已经从过去的以限为主的短效机制向长效机制转变。

02

房地产税法能否今年审议?

此前,房地产税法已被千呼万唤,但社会和业界对其出台的速度分歧甚大。除了影响出台的时机因素,在立法技术和程序方面,21世纪经济报道梳理了2016-2018年全国人大常委会工作报告中提及的立法项目,并跟踪了这些项目在当年的落实情况,最终发现,房地产税法出台的脚步真的近了。

2018年全国人大常委会工作报告提及了19项立法,其中制定8部、修改8部、审议1部(民法典各分编)、加快编纂1部(民法典)、研究制定1部(房地产税法)。

到2018年末,提出制定的8部法律有3部审议通过,4部已经提请全国人大常委会审议;提出修改的8部法律有5部审议通过,1部已经提请全国人大常委会审议;提出审议的民法典各分编也已经提请全国人大常委会审议。只有3部法律未提请审议。

房地产税法在2021年仍未进入审议程序的几率为6.78%。

我们再来分析2016-2018年的税法立法。3年里共提出8部立法任务,4部已经制定,2部已经提请审议,2部尚未提请审议。但值得注意的是,尚未提请审议的两部法律中,房地产税法(2018年)的要求是“研究制定”,并未提出刚性的程序性要求。

最后,我们再来看看3年工作报告里非刚性的程序性要求的几个立法任务。提出“加快”的是民法典(2018年)和民法典各分编(2017年),截至目前,民法典各分编已打包初审,其中几部分编已单独二审,立法进度较快。并且民法典编纂有明确的时间表,即今年继续二审剩下的几部分编,明年全国两会打包提交审议。

除了房地产税法,提出“研究”任务的只有行政监察法,因此,行政监察法的立法进度对房地产税法有较大参照性。2016年的工作报告提出“研究修改行政监察法”,2017年的工作报告就提出“将行政监察法修改为国家监察法”,监察法也在2017年两次提请审议,最终,在2018年全国两会上审议通过。

而2018年的工作报告提出“研究制定房地产税法”,2019年的工作报告提出“制定房地产税法”。这与2016年和2017年时监察法的立法任务提法相同。那么,如果对标监察法,且无特殊情况(比如证券法修改过程中的股市不正常波动)下,房地产税法将在今年提请审议。由于房地产税法不是基本法,因此也无需提请全国人代会审议通过。

03

房地产税要来了!大概率将在年内出来

昨日,栗战书在讲到“关于今后一年的主要任务”时说,今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律,落实税收法定原则,集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法等,都要加紧工作,确保如期完成。

去年两会期间,原财政部领导已公开表示,房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。

栗战书昨天的报告则向全社会传达了一个非常清楚的信息:房地产税法真的要来了。

制定房地产税法已经是今后一年的主要任务之一,表明它已列入2019年的立法计划,那么,房地产税法草案大概率将在年内出来。

李克强总理3月5日在作政府工作报告时说,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

房地产税关系到每一个拥有住房的家庭,特别是城镇家庭。由于历史原因,我国城镇住房条件、产权关系纷繁复杂,同时,各个区域、各个城市的情况千差万别,制定出一个怎样的房地产税征收标准,是全社会关注的问题,有讨论有争议很正常。也因此,有关部门在房地产税法的调研和起草过程中格外慎重。

根据专家的说法,房地产税法的立法过程可能要经过“三读”,而且,房地产税法草案应该会向社会公开征求意见。房地产税从立法完成到实施,仍需要一段时间;各地还可能据此制定实施细则。但可以肯定的是,经过多年的讨论、争论,它越来越近了。

值得强调的是,国家制定房地产税法,并非只是针对房地产市场,它主要还是着眼于健全地方税体系。但房地产税立法,也是构建房地产长效机制的重要组成部分。而房地产长效机制的建立,是房地产市场平稳健康发展的重要保证。

04

3月8日内房股集体大跌,融创暴跌11%

由于涉及到房地产税法,资本市场对此高度敏感,在H股交易时段,3月8日下午3点30之后,内房股尾盘集体跳水,融创中国跌近11%,创2015年8月以来最大跌幅,碧桂园跌超5%领跌蓝筹,恒大、龙湖集团等多股跌近5%。

数据显示,近两年在香港股票市场上,内房股平均市盈率均不高,在3-10倍左右,但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流活动来看,2019年将面临更为严峻的形势。

政策边际放松下,楼市还没有出现明显回暖迹象

在房地产税明确推进的前一天,3月7日,上海、广州、深圳等国内多个城市已经下调了房地产交易中涉及的增值税附加税。在个人出售住宅时,上海的增值税附加税税率从11%降到6%;深圳从12%降到6%;广州从12%降到6%。基本都是减半征收。

据克而瑞地产研究统计,全国已有约20个城市不同程度放松楼市调控。具体表现包括放宽落户、松绑限购、松绑限售、松绑限价、利率调整等。而在今年头两个月的楼市销售中,市场仍然销售不振,市场尚未有明显回暖迹象。

数据显示,TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

为进一步推动楼市销售,当下房贷利率已经持续回落。根据据融360大数据研究院监测数据显示,在监测的35个城市中,2019年1月份:首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率1.155倍,较去年12月份下降2BP;二套房贷款平均利率为6.02%,较去年12月份回落2BP,二套房贷利率已连续3个月回落。

监测数据显示,截至目前,全国首套房平均利率最低城市前十名分别为:上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、广州5.55%。

从首套房贷平均利率的下跌幅度来看,1月份共7个城市利率出现下降,其中,哈尔滨跌幅最大,较去年12月份下降31BP平均利率为5.74%;其次为天津5.48%,较去年12月份下降21BP;青岛位居第三,平均利率为5.69%,较去年12月份下降13BP。

05

房产税“落地”,并非“狼来了”

1、多数百姓不会被冲击到。没有一种税,像房产税一样,其影响群体范围如此广,预期冲击如此大。社会稳定是政府施政的第一纲领,房产税之所以成为超热点话题,就在于它涉及到几乎所有城镇百姓的利益,需要平稳落地。因此,预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。

2、税负从前端向后端转移。主要城市房地产已进入存量时代,热点城市二手房交易超过新房,但二手房交易成本很高,税费大概占到交易总价的6%-10%,500万的房子要一次性拿出30万-50万的税费,不利于存量房利用。2018年,热点一二线城市新房热销,与二手房交易成本太高有关。这也是为何,管理部门提出,要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。

3、税收调节预期。将交易环节较沉重的税负降下来,腾挪到保有环节,启动低税负、低税率缴纳原则,则能降低住房交易的“门槛成本”、税负的“分摊效应”也将促进合理住房需求。重要的是,将交易环节的成本延后至持有环节,能通过税制设计(税率、免征政策调节等),引导市场预期、遏制投机炒作和夯实“房住不炒”。香港房价何以稳定回落,以税收为主的“辣招”最重要。

综上,不管未来房产税如何征收、税率多高,设置合理的免税面积或退税,这是确定无疑的事情。因此,绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。也就是说,老老实实地遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求,绝不会受到房产税很大影响。从美国经验来看,房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反,直接从个人的腰包里掏钱,税负“痛感”直观,纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善,区域内的房价反而会稳定和上涨,这个原理与小区物业管理费很类似。

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